Когда несколько лет назад я купил свой дом и взял под него mortgage, один мой приятель-американец не без ехидства поздравил меня: “Ну вот, теперь ты стал настоящим американцем!” Действительно, большинство домов покупается в кредит, и с ним люди потом живут многие годы.
Что лучше — покупка дома или продолжение аренды? Мы покупаем дома по психологическим причинам — ради комфорта и большей независимости, но есть и существенные экономические причины. Во-первых, доходность инвестирования в недвижимость — более высокая и не столь рисковая, чем по другим финансовым инструментам. Конечно, от этого выигрывают прежде всего лица, продающие или перефинансирующие дома. Так, недавно я делал третье за последние два года перефинансирование таунхауза, владелец которого в ходе всех этих операций, не заплатив ни доллара, на $350 сократил свои месячные платежи — благодаря снижению процентной ставки и удорожанию его жилья на рынке на $80,000. Оборотной стороной роста цен на жильё, правда, является то, что его труднее стало купить. Многие в поисках хорошего дома вынуждены брать кредит свыше $333,700 — с этой границы начинается кредит jumbo, выдаваемый, как правило, под более высокий процент.
Во-вторых, процент по кредиту, налог на недвижимость и разовые платежи (points) сбрасываются с суммы доходов при исчислении налогов. Поэтому, скажем, платежи по дому в $1,800 могут быть “дешевле” арендной платы в $1,500. В-третьих, арендная плата подвержена инфляционных поправкам, а сумма по mortgage — “заморожена“. Причём, чем дольше сохраняется аренда, тем больше арендатор теряет в сравнении с владельцем.
Беседуя с клиентами, сталкиваешься с разного рода заблуждениями: о том, что, якобы, всегда нужен солидный первоначальный взнос; что плавающий процент — очень рискован; что семьи с рабочими визами получают кредиты под повышенные проценты; что перефинансирование — это только снижение ставки в пределах 30-летней программы или переход на 15 лет. На самом деле, рынок предлагает огромное количество продуктов, покрывающих самые разнообразные ситуации. Конечно, главные вопросы для каждой семьи — есть ли необходимые средства, и на какую программу можно с ними претендовать, но не менее важны также хорошие амбиции и предприимчивость клиента. Я уверен, что почти нет такой работающей русскоязычной семьи, для которой сегодня нельзя было бы что-то сделать по mortgage.
Обязательным условием кредита является наличие работы. На хороший процент можно рассчитывать, если документально подтверждаемый доход в месяц — в 3 раза больше ожидаемой суммы выплат по кредиту и налога на дом. Допускается и меньший доход, если есть компенсирующие факторы. Можно декларировать свой доход (не подтверждать) — чтобы иметь право на больший кредит, но это повысит ваш процент на 0.5-0.75. Кредит обычно запрашивают в размере от 80% до 103% от цены дома. В последнем случае closing costs вносят в заёмную сумму.
Во многих программах процент зависит от кредитной истории. Банки сбрасывают до 0.25%, если ваш кредитный балл — больше 720, и “наказывают” до 0.5%, если он опускается ниже 620. Как формируется этот балл — отдельная большая тема. Ясно, однако, что необходимо иметь 2-3 кредитные карточки (чем старше — тем лучше), а также хотя бы одну солидную кредитную линию вроде покупки автомобиля; важно не опаздывать с платежами, следить, чтобы долг по карточке не поднимался выше 50% доступного кредита, и избегать частой проверки вашей кредитной истории.
Как делать “шопинг” в отношении кредита? Вряд ли здесь есть идеальный вариант, но попробуйте следующий: опросите знакомых, кто им понравился, обзвоните за один день несколько брокеров, изложите им свою ситуацию (желаемая программа, готовность заплатить “points” и т.п.), скажите, что готовы переслать заявку, если названный процент — реален. Получив тем самым наилучший результат, позвоните тому, кого вам порекомендовали знакомые. Если он даёт вам этот процент, работайте с ним.
Кредитование недвижимости — сложный процесс со множеством участников, и брокер — доминирует в нём. Есть ли различия между брокерами? Они имеют возможность небольшого манёвра с процентами, но пойдёт ли ваш брокер на это? Один брокер механически исполнит ваш заказ, скажем, на 30-летнюю программу, другой вникнет в вашу ситуацию и предложит разные варианты. Не все брокеры берутся за трудные случаи или добиваются снижения closing costs. Некоторые компании, особенно интернетовские, называют очень низкие проценты, которые слишком хороши, чтобы быть правдой. При выборе брокера, прислушивайтесь к рекомендациям знакомых и будьте настойчивыми в выяснении деталей — речь идёт о ваших деньгах и вашем доме.
Геннадий Дубовицкий, MBA по финансам,
Mortgage Loan Officer.
Тел. 301-340-2425, 301-529-4404
В одном из ближайших номеров журнала будет опубликована вторая статья Г.Дубовицкого “Как получить хороший кредит на дом”.
Добавить комментарий